Skip to main content

NYICIL RUGI ATAU NYICIL UNTUNG ?

Saya ceritakan cerita ini sebagai tambahan pengetahuan untuk kita semua. Terimakasih bro N pertemuan di Bandung kemarin, selain kenyang sama kopi juga kenyang akan pengalaman bagus.
Bro N, teman lama saya dulu di koran, menghubungi setelah melihat foto saya di Facebook minggu lalu. Lalu kami janjian ketemu di sebuah kawasan macet di kota Bandung (eh, mana ada jalan tak macet di bandung hari-hari ini?)

kami sudah 15 tahun tak ketemu. Dia sekarang bekerja untuk sebuah perusahaan konsultan media dan komunikasi politik. "Duitnya lumayan, Bas. Apalagi musim pilkada kayak sekarang", Katanya sambil ketawa keras.

Sepuluh tahun lalu, dia membeli sebuah rumah di kawasan pendukung kota Bandung. "Murah Bas, penawaran dulu cuma Rp 375 juta. Aku cicil 15 tahun pakai KPR, sebulannya Rp 4.6 jutaan. Itu rumah sekarang sudah ada yang nawar Rp 1 Milyar sekarang. Untung dua kali lipat dong aku",Ujarnya sambil cengar-cengir.

"Aku mau rencana investasi lagi, pakai model kayak gitu. Menurutmu bagaimana, Bas",Tanyanya.
Saya seruput caramel machiatto yang tumben enak banget rasanya ini, mungkin karena Bandung lagi hujan sore itu.

"Begini", kataku.

Kita definisikan dulu kata UNTUNG itu. Kita hitung.

Harga Rumahmu dulu Rp 375.000.000,-. Bunga Efektif yang diberlakukan (dari informasi cicilannya) sekitar 12,5% per tahun. Selama 15 tahun mencicil, maka sebenarnya BIAYA atas rumahmu adalah Rp 831.952.957,- belum termasuk kalau rumah itu sudah pernah direnovasi.

Kenapa? karena bunganya Rp 456.952.405. Itu bunganya 21% lebih tinggi dari harga asal rumahmu.
Nah, katakan kamu sudah mencicil 10 tahun, sisa hutangmu sama Bank sebenarnya masih Rp 205.000.000,-.

Katakan bila bener rumahmu laku Rp 1 Miliar, maka duit yang kamu terima Rp 1 Miliar dikurangi dulu PPh 2,5% = Rp 975.000.000,-


Lalu kurangi lagi sisa hutang yang harus dilunasi ke Bank Rp 205.439.172,- = Rp 769.560.828,-. Maka 700 jutaan itu yang akan kamu terima bersih.

"Lho kok ngelunasin sisa hutang ke Bank masih Rp 200 jutaan. Bukannya aku udah nyicil 10 tahun", Tanyanya bingung.

Ya, karena Dalam tabel amortisasi Bank, uang cicilan kita dipakai untuk membayar bunga dulu, bagi sebagian dipakai membayar pokok hutang.

Jadi kalau kita hitung, selama 10 tahun, kamu sudah modal (cicilan) Rp 4,6 juta x 120 bulan = Rp 552.000.000 Dapat duit dari penjualan rumah Rp 769.560.828,-... jadi untung yang kamu bilang gede itu cuma Rp 217 jutaan. Untung "cuma" 39% selama 10 tahun, alias rata-rata cuma 3,9% per tahun.
"Itu lebih kecil dari keuntungan investasi di Reksadana Pasar Uang", Kataku.

Belum lagi, itu harga rumah nanti akan ada Limit. Artinya, dia akan sulit naik lagi. Lima tahun lagi, ketika lunas cicilanmu ke Bank, harganya tak akan beranjak jauh. Selain kondisi bangunan yang sudah makin turun, juga karena harga pasarannya juga sudah mentok. Jadi mau dijual sekarang atau nanti, tak akan ada pengaruh yang besar.

Dia manggut-manggut.

Nah, kalau niat mau investasi di Property, usahakan jangan nyicil, entah itu KPR atau KPA. Jatuhnya pasti rugi.

Kalau mau niat investasi nyicil, pakai instrumen yang lain. Misalnya Reksadana.

"Kamu udah punya asuransi apa saja",tanyaku.

"Belum ada sih",jawabnya bingung. Saya juga bingung, hari begini masih ada orang yang belum punya asuransi.

Maka, aku gambar lagi diagram untuk dia. Memiliki Asuransi sambil mencicil investasi. Produk Asuransi ini : Bebas pajak, bermanfaat baik saat umurnya panjang maupun umurnya pendek.

Kalau bisa nyicil untung, ngapain nyicil rugi ?

---------------------------------------------------

TABEL AMORTISASI
Untuk teman-teman yang bertanya soal Tabel Amortisasi melalu japri, berikut adalah contohnya.
Pokok Hutang : Rp 375.000.000
Bunga Efektif : 12,5% per tahun
Masa Pinjaman 15 tahun.
Besaran Cicilan per bulan : Rp 4.621.957
Maka pada bulan ke 120 (atau tahun ke 10) Besaran pokok hutang kita masih Rp 205.439.442 (dari pokok hutang Rp 375.000.000 !)
Karena, pada bulan ke 120 itu, dari cicilan Rp 4.621.957 itu : Rp 2.165.578 masuk sebagai pembayaran bunga dan sisanya baru dipakai membayar pokok hutang.
Begitu seterusnya. Sesuai tabel.
Untuk yang ingin tahu hutang KPR nya tinggal berapa setelah bertahun-tahun mencicil, bisa minta Tabel Amortisasi ini pada bank tempat anda mengambil KPR. Atau hitung pakai Financial Calculator.

Comments

Popular posts from this blog

Anda Mau Menjual Ginjal ?

Sudah dua tahun tak bertemu, seorang teman mengirimkan  "broadcast message" (BM) di perangkat Blackberry saya.  BM-nya agak mengerikan : dia mencari donor ginjal untuk saudaranya yang membutuhkan.  Soal harga -bila pendonor bermaksud "menjual" ginjalnya bisa dibicarakan dengannya.   

Mambaca BM itu, saya teringat kisah pak Dahlan Iskan dalam bukunya GANTI HATI.  Dengan jenaka beliau bercanda, bahwa kini dia memiliki 2 bintang seharga masing-masing 1 milyar, satu bintang yang biasa dia kendarai kemana-mana (logo mobil Mercedez) dan satu bintang jahitan di perutnya hasil operasi transplatasi hati.  Ya, hati pak Dahlan "diganti" dengan hati seorang anak muda dari Cina, kabarnya harganya 1 miliar.

Lalu, iseng-iseng saya browsing, dan ketemulah data ini, Data Harga organ tubuh manusia di pasar gelap  (kondisi sudah meninggal dibawah 10 jam, sumber :http://namakuddn.wordpress.com/2012/04/27/inilah-daftar-harga-organ-tubuh-manusia-di-pasar-gelap/)

1. Sepasang bo…

KAN SAYA MASIH HIDUP ...

“Harta, sebenarnya belum bisa dikatakan pembagian harta karena saya masih hidup. Tetapi saya tetap akan membagikan hak mereka masing-masing sesuai dengan peraturan agama,” ujar ibu Fariani. Ibu Fariani adalah seorang ibu dengan empat orang anak yang baru saja ditinggalkan suaminya Ipda Purnawirawan Matta. Almarhum meninggalkan harta waris berupa tanah, rumah dan mobil senilai Rp 15 Miliar. Pada bulan Maret 2017, ketiga anak ibu Fariani mendaftarkan gugatan ke Pengadilan Agama Kota Baubau, Sulawesi Tenggara dengan nomor 163/ptg/ 2013/PA/2017, yang inti gugatannya : Meminta bagian mereka selaku ahli waris yang sah atas harta waris almarhum ayah mereka. Dunia makin aneh? Anak kurang ajar? Tidak. Banyak orang yang memiliki pendapat seperti ibu Fariani, sebagaimana yang saya kutip di paragraf pertama di atas. Pendapat yang KELIRU. Begitu seorang suami meninggal dunia, maka hartanya tidak serta merta menjadi miliki istri atau anak-anaknya. Harta itu berubah menjadi harta tak be…

"TERTIPU" UNIT LINK? KOK BISA.

Terimakasih pada klien sekaligus sahabat saya Iqbal Mukmin yang mau berbagi cerita ini di wall-nya. Sekali lagi, ini kisah pahit seorang nasabah asuransi (maaf, sangaja saya blur nama pemilik cerita serta perusahaan asuransinya).

Saya pernah menulis tentang hal serupa yang pernah terjadi dalam artikel saya :
http://www.basriadhi.com/2016/05/asuransi-bukan-tabungan.htmlNamun, kisah ibu nasabah (yang saya capture ini) agak berbeda. Dan saya ingin mengupas, agar anda semua tak "kejeblos" di lubang yang sama. Sekaligus menjawab pertanyaan beberapa teman.

Patut diduga produk yang dibeli oleh ibu Nasabah ini adalah produk UNIT LINK, yaitu produk asuransi yang "menggabungkan" fitur asuransi/proteksi dengan investasi. Dan pada kasus di bawah, oknum agen memanfaatkan ketidaktahuan nasabah -terutama- soal fitur investasi dan biaya-biaya asuransi.

Sebagaimana yang saya tulis di artikel dalam link di atas, Asuransi bukanlah tabungan, walaupun itu produk Unit Link. Dari c…